Rumah limas mempunyai ‘bumbung lima’ atau ‘limas’ (atap perisai). ‘Bumbung lima’ ialah jenis yang ada lima perabung atau empat perabung seperti piramid untuk struktur ringkas seperti pondok wakaf . Lebih canggih lagi, ‘bumbung lima’ ini ditambah struktur segitiga di atasnya yang dipanggil ‘limas’ (dari ‘lima emas’ karena suatu masa dulu hanya rumah orang berada atau pembesar yang berbumbung limas, dan mungkin mula digunakan semasa Kesultanan Johor-Riau).
Rumah limas Johor mempunyai bentuk asas yang sama iaitu dibina sederhana tinggi. Cara untuk mengenal pasti rumah limas Johor ialah melalui bumbung rumahnya iaitu mempunyai perabung panjang dan bersambung dengan empat buah perabung limas. Pada puncak bumbung dipasang kayu tajam yang dipanggil tunjak langit . Rumah ini mempunyai ruang hadapan yang dipanggil serambi dan di hujung serambi ialah ruang anjung. Rumah ini dibuat daripada kayu cengal, keranji, perak dan meranti. Rumah limas mempunyai bilik yang lebih daripada satu. Hal ini demikian merangkumi bilik tidur utama, bilik tidur anak lelaki, bilik tidur anak perempuan dan bilik tidur tetamu.
Garis besar rumah Limas terdiri daripada lima bahagian iaitu anjung atau serambi, rumah ibu, kelek anak, pelantar, rumah dapur dan dapur. Pada bahagian depan rumah terdapat tangga dengan anak tangga berjumlah ganjil. Bahagian dalamnya pula berupa pelataran yang luas. Ruangan ini dijadikan pusat berkumpul pada majlis-majlis seperti kenduri dan majlis Marhaban. Ruang tamu sekaligus akan dijadikan ‘ruang pamer’ untuk menunjukkan kemakmuran pemilik rumah. Ruang bahagian belakang digunakan sebagai dapur.
Dengan istilah lain, bahagian depan digelar ‘rumah ibu’ (sempena menghormati peranan ibu sebagai pengelola rumah dan penyeri keluarga), bahagian tengah ataupun pelantar yang menjadi tempat kerja basahan atau basuhan dan bahagian belakang ialah ‘rumah dapur’.Kebiasaannya pada bahagian hadapan rumah mesti mempunyai bahagian lantai yang lebih rendah daripada aras rumah ibu. Bahagian tersebut berbumbung namun selalunya tak berdinding dan cuma berpagar susur (railings). Bahagian ini juga dipanggil ‘serambi’, ataupun ‘selasar’. Ruang ini menjadi tempat pengantara di antara bahagian luar rumah dan dalam rumah untuk tujuan melakukan pekerjaan, beristirahat atau menerima tetamu yang bukan muhrim.
Pengasingan antara bahagian ini dilihat sebagai sesuai dengan kehidupan masyarakat Melayu tradisional. Pembahagian bahagian-bahagian rumah dapat mengelak daripada kebakaran. Hal ini demikian kerana kebakaran selalunya berpunca daripada api masakan. Oleh itu, jika bahagian dapur terbakar, lebih mudah untuk mengawal bahagian lain daripada terbakar. Tambahan lagi, sekiranya pemilik rumah ingin memperbesar rumah, struktur rumah tengah pula boleh ditambah di antara Rumah Ibu dan Rumah Dapur. Struktur rumah limas yang terangkat atas tiang dilihat dapat menambah pengudaraan. Hal ini demikian juga disesuaikan dengan gandingan pelbagai gaya tingkap, termasuk jenis tingkap sependiri seperti ‘French window’, yang berguna untuk kemasukan angin dan cahaya.
Sifat paling ketara pada rumah limas adalah pada struktur binaannya yang didirikan di atas tiang. Kelebihan yang diperolehi daripada ‘keterapungan’ ini; termasuklah mengelakkan daripada mudah dimasuki haiwan liar, dan dapat mengelak air daripada masuk ke rumah jika berlaku banjir. Rumah juga akan lebih sejuk akibat pengudaraan pada semua bahagian (dari atas, tepi dan bawah). Selain itu, ruang kosong pada bahagian bawah rumah (juga disebut ‘polong’) menjadi tempat yang sesuai untuk menyimpan barang.
Unsur sufisme dalam seni bina rumah limas adalah sebagai satu perumpamaan kubur supaya sentiasa mengingati kematian. Dengan itu, manusia akan menjauhi perkara-perkara yang dilarang dan mengamalkan perkara yang diperintahkan oleh Allah S.W.T. Konsep ini dapat dilihat pada rumah limas yang mempunyai petunjuk langit pada bahagian hujung kiri dan kanan bumbung dan berbentuk batu nisan. Unsur ini juga sebagai perlambangan bahawa manusia mendapat cahaya daripada langit.